一、政策要點(diǎn)：入市的 “硬門(mén)檻” 與 “新規(guī)則”

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，是指符合條件的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)以出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）等方式進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，與國(guó)有土地實(shí)現(xiàn)“同地同權(quán)同價(jià)”。其核心要求包括：

（一）入市底線

（1）堅(jiān)守 “三條紅線”：土地公有制性質(zhì)不改變、耕地保護(hù)紅線不突破、農(nóng)民利益不受損。

（2）明確 “負(fù)面清單”：禁止宅基地入市、禁止新增農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地入市、禁止商品住宅開(kāi)發(fā)。

（二）入市條件

（1）規(guī)劃先行：需符合國(guó)土空間規(guī)劃，用途為工業(yè)、商業(yè)、文旅等經(jīng)營(yíng)性用途（非住宅）。

（2）權(quán)屬清晰：完成集體土地所有權(quán)登記，無(wú)權(quán)屬爭(zhēng)議，未被司法查封或抵押。

（3）民主決策：經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織成員大會(huì)或代表大會(huì)三分之二以上同意，確保村民知情權(quán)、參與權(quán)，并公示決策結(jié)果不少于15日。

（三）全流程管理

依據(jù)《集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)辦法》，建立"入市方案編制→鄉(xiāng)鎮(zhèn)初審→縣級(jí)審核→公開(kāi)交易→履約監(jiān)管"全鏈條制度，配套土地增值收益調(diào)節(jié)金、不動(dòng)產(chǎn)登記等細(xì)則。例如，廣州增城區(qū)制定6項(xiàng)政策文件，明確土地增值收益調(diào)節(jié)金征收比例（20%-40%），用于反哺農(nóng)村基建與環(huán)境整治。

二、實(shí)踐應(yīng)用：從 “試點(diǎn)突破” 到 “多方共贏”

各地通過(guò)創(chuàng)新模式，讓土地資源轉(zhuǎn)化為發(fā)展動(dòng)能，形成可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)：

? 案例 1：廣州增城區(qū) —— 產(chǎn)業(yè)升級(jí)與鄉(xiāng)村振興 “雙輪驅(qū)動(dòng)”

增城區(qū)石灘鎮(zhèn)水龍村65.8畝工業(yè)用地入市后，打造農(nóng)產(chǎn)品電商產(chǎn)業(yè)園，預(yù)計(jì)提供400個(gè)就業(yè)崗位。當(dāng)?shù)赝ㄟ^(guò)“保姆級(jí)服務(wù)”引導(dǎo)市場(chǎng)主體，包括：

· 政策透明化：編制《入市流程指引》，針對(duì)土地價(jià)值、收益分配等關(guān)鍵問(wèn)題開(kāi)展宣講；

· 村企對(duì)接會(huì)：消除企業(yè)顧慮，指導(dǎo)村集體履行 “四議兩公開(kāi)” 程序，確保村民決策參與率。

· 成效：土地節(jié)約集約水平提升，村集體收益與產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)同增長(zhǎng)，助力 “百千萬(wàn)工程”。

? 案例 2：上海青浦區(qū) —— 激活存量，打造都市農(nóng)業(yè)新標(biāo)桿

青浦區(qū)華新鎮(zhèn)楊家莊村13.5畝集體建設(shè)用地以3246萬(wàn)元成交，由花卉企業(yè)打造都市型花卉產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)“三個(gè)盤(pán)活”：

· 企業(yè)痛點(diǎn)：解決集體土地?zé)o法抵押融資的歷史難題，企業(yè)獲得穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；

· 村民收益：土地出讓收益反哺村集體，用于基建與村民福利；

· 產(chǎn)業(yè)集聚：帶動(dòng)周邊花卉種植、加工、旅游等產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展。
創(chuàng)新：采用 “村集體委托專業(yè)機(jī)構(gòu) + 部門(mén)專人指導(dǎo)” 模式，確保流程合規(guī)，為全國(guó)提供操作樣本。

? 案例 3：江蘇高淳區(qū) —— 彈性年期 + 收益共享，破解 “地從哪里來(lái)”

高淳區(qū)通過(guò) “彈性年期入市”（商服用地40 年、工業(yè)用地 50 年），將低效集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為高溫超導(dǎo)磁體生產(chǎn)項(xiàng)目，年產(chǎn)值預(yù)計(jì) 2億元。

· 收益分配：首創(chuàng)“226”模式（20%村民分紅、20%村公益金、60% 集體資產(chǎn)量化），確保農(nóng)民“錢(qián)袋子”鼓起來(lái)；

· 金融突破：全國(guó)首筆集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地抵押貸款落地，授信 300萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)“同地同權(quán)”。

三、未來(lái)方向：從“破冰”到“深化”

當(dāng)前，多地正從試點(diǎn)向全域推開(kāi)，重點(diǎn)聚焦：

1. 規(guī)劃協(xié)同：推動(dòng)國(guó)有與集體土地 “協(xié)同入市”，如泗陽(yáng)縣整合國(guó)有、集體土地，保障企業(yè)多樣化用地需求；

2. 收益規(guī)范：細(xì)化凈收益分配機(jī)制，避免 “鎮(zhèn)街截留過(guò)多”，確保資金用于農(nóng)村發(fā)展與民生；

3. 監(jiān)管升級(jí)：建立全生命周期管理，對(duì)土地用途、環(huán)保、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入等實(shí)施動(dòng)態(tài)跟蹤。

結(jié)語(yǔ)

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，是落實(shí)《鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃（2018-2022年）》的重要舉措。通過(guò)制度創(chuàng)新與法治保障，既激活了農(nóng)村土地資源，又推動(dòng)了城鄉(xiāng)要素平等交換。未來(lái)需進(jìn)一步深化試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，完善《土地管理法實(shí)施條例》配套細(xì)則，確保改革紅利惠及億萬(wàn)農(nóng)民，為構(gòu)建新型工農(nóng)城鄉(xiāng)關(guān)系提供堅(jiān)實(shí)支撐。