一、工作背景

隨著我國國土空間規(guī)劃體系的深化改革，構(gòu)建“五級三類”規(guī)劃體系成為實(shí)現(xiàn)國家空間治理現(xiàn)代化的重要抓手。國土空間總體規(guī)劃作為戰(zhàn)略性、綜合性和約束性的頂層設(shè)計(jì)，確立了區(qū)域發(fā)展的總體目標(biāo)、空間格局和底線約束；詳細(xì)規(guī)劃（以下簡稱“詳規(guī)”）作為實(shí)施性規(guī)劃，承擔(dān)著落實(shí)總體規(guī)劃要求、指導(dǎo)土地開發(fā)建設(shè)的核心職能。二者的有機(jī)銜接直接關(guān)系到規(guī)劃體系的傳導(dǎo)效率和實(shí)施成效。

二、實(shí)施路徑

總規(guī)作為詳規(guī)的上位規(guī)劃，在詳細(xì)規(guī)劃用地布局中需要對總規(guī)用地進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化及優(yōu)化，以便于更好地指導(dǎo)下一步規(guī)劃建設(shè)。

（一）用地地類細(xì)化 

用地地類細(xì)化主要包括三種用地地塊的細(xì)化，即保留地塊、更新地塊、新增地塊。而在這里所說的地類細(xì)化是指將用地地類依據(jù)上述三種情況細(xì)化至用地用海三級類，明確地塊用途。

1.保留地塊

現(xiàn)狀實(shí)際用途與總規(guī)規(guī)劃用途一致的地塊，依據(jù)現(xiàn)狀實(shí)際用途對用地細(xì)化至三級類（不含違法地塊）。

2.更新地塊

現(xiàn)狀為建設(shè)用地且實(shí)際用途與總規(guī)規(guī)劃用途不一致的地塊（不含違法用地）。

3.新增地塊

現(xiàn)狀為非建設(shè)用地，總規(guī)規(guī)劃為建設(shè)用地的地塊。

對于更新地塊和新增地塊，需要收集相關(guān)項(xiàng)目數(shù)據(jù)，并依據(jù)項(xiàng)目對該類用地進(jìn)行細(xì)化。

在實(shí)際操作過程中，也會(huì)存在不需要細(xì)化的情形，如：

1.規(guī)劃有彈性控制需求的地塊

對于一些有彈性控制需求的地塊，在詳細(xì)規(guī)劃階段對用地性質(zhì)不做過于細(xì)化的規(guī)定。例如同一類用地性質(zhì)的細(xì)化，以及符合產(chǎn)業(yè)政策將經(jīng)營性用地調(diào)整為產(chǎn)業(yè)用地或?yàn)橹苓叜a(chǎn)業(yè)用地配套服務(wù)的公益性公共設(shè)施、市政交通設(shè)施用地等情況，可在規(guī)劃實(shí)施過程中根據(jù)實(shí)際需求在規(guī)劃技術(shù)層面上進(jìn)行深化和優(yōu)化，而在詳細(xì)規(guī)劃階段保持一定的靈活性。

2.發(fā)展意圖不清晰的地塊

對于總規(guī)中發(fā)展意圖暫不清晰的留白地塊，為了避免因未來情況變化導(dǎo)致頻繁調(diào)整規(guī)劃，可在詳細(xì)規(guī)劃中作留白處理，不明確細(xì)化用地性質(zhì)。例如在一些新興發(fā)展區(qū)域，由于產(chǎn)業(yè)方向不確定，相關(guān)地塊的用地性質(zhì)落實(shí)總體規(guī)劃，暫不進(jìn)行細(xì)化。

3.兼容性用地

為增強(qiáng)規(guī)劃的彈性和包容性，采用兼容用地的方式，不提前明確具體的單一用地性質(zhì)。如重慶國際物流樞紐園區(qū)鄰近鐵路編組站兩側(cè)區(qū)域布局W/M1（物流倉儲(chǔ)用地選擇性兼容一類工業(yè)用地）等類型兼容用地，在土地出讓環(huán)節(jié)再結(jié)合項(xiàng)目需求確定具體采用那種用地性質(zhì)。這樣可以根據(jù)市場需求和實(shí)際發(fā)展情況靈活確定用地功能，減少后續(xù)因用地性質(zhì)調(diào)整導(dǎo)致的規(guī)劃修改。

（二）用地布局優(yōu)化

在用地地類細(xì)化的基礎(chǔ)上，對用地布局進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，以確保詳規(guī)地塊能用、好用，具體優(yōu)化類型包括以下三類處理方式和七種情形。

1.用地性質(zhì)調(diào)整

情形1：分析總體規(guī)劃用地結(jié)構(gòu)及道路網(wǎng)密度，對需要補(bǔ)充道路的地塊進(jìn)行部分用地調(diào)整。

情形2：規(guī)劃用地布局與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬?zèng)_突且規(guī)劃期內(nèi)還需使用無法拆除的用地，需進(jìn)行論證后對上位規(guī)劃用地性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整。

2.用地地塊合并

情形3：同為更新地塊，規(guī)劃用地性質(zhì)相同、地塊相鄰且其中一塊地塊面積較小的，可與周邊地塊進(jìn)行合并處理。

情形4：結(jié)合高清影像、不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)及批供地?cái)?shù)據(jù)綜合判斷，實(shí)際使用權(quán)屬相同但分割為兩塊用地的地塊需進(jìn)行合并。

情形5：同為新增地塊，規(guī)劃用地性質(zhì)相同、地塊相鄰且其中一塊地塊面積較小，可與周邊地塊進(jìn)行合并處理。

3.用地地塊拆分

情形6：規(guī)劃用地性質(zhì)相同的相鄰地塊，實(shí)際涉及多個(gè)權(quán)屬單位且權(quán)屬之間相互交叉，需合并后依據(jù)不同權(quán)屬進(jìn)行拆分。

情形7：規(guī)劃用地涉及多個(gè)權(quán)屬且權(quán)屬不交叉的用地，依據(jù)實(shí)際權(quán)屬進(jìn)行拆分。

三、總結(jié)  

國土空間總體規(guī)劃與詳規(guī)的銜接本質(zhì)上是空間治理體系從“戰(zhàn)略藍(lán)圖”到“施工圖紙”的轉(zhuǎn)化過程，只有做好總規(guī)與詳規(guī)的用地布局與銜接，才能發(fā)揮詳規(guī)在國土空間規(guī)劃中承上啟下的關(guān)鍵作用，更好指導(dǎo)地塊開發(fā)建設(shè)。